经济学家布赖恩·伊斯顿检查了我们的住房存量情况

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这是改编自我在 2 月 17 日星期五给 Southland U3A 的一篇论文。稍后我将发布一个分析房地产泡沫的专栏。

房地产市场的关键要素之一——是什么让它变得特别和复杂——是时间维度。我警告你，我们经济学家在分析时间方面有很多问题，但其他人也是如此——也许我们更清楚自己的无知。

首先，时间维度来自于人们想要长期居住在一个住宅中。如果我们必须像吃饭一样经常移动，那将是非常不方便的。这也将是非常昂贵的。粗略估计，当您支付所有账单时——支付给房地产经纪人、估价师、律师、搬家公司，并为房屋改建等留出一些费用——您将花费超过 30,000 美元来更换您的房子。所以人们倾向于呆在家里。

家庭需要一种保有权形式，以提供一定的居住稳定性。对于许多人来说，这意味着拥有房屋。大多数人都认为应该有一些私有制，包括拥有自己的房子。它无疑是新西兰发展的推动力。起初，新移民想拥有自己的农场。随着新西兰城市化，他们想要在自己的土地上拥有自己的房子。新西兰住房存量的一个特点是非常多样化——异质性。业主可以改变和扩建他们的房屋。

拥有房屋至少有两个公共优势。首先是业主，也就是他们自己的房东，可能比租户更关心他们的财产。第二个是它要求房主还清抵押贷款，从而迫使他们储蓄。当一个人开始工作时，他们的主要资产是他们的劳动力;当他们退休时，大多数人平均会积累大量的财务和实物资产;按价值计算，大约五分之二属于财产。

当然还有很多人没有自己的房子。这包括那些还没有安定下来的年轻人。人们常常感叹房屋拥有率正在下降。影响这些比率的因素有很多，但最重要的一个是，虽然我们这一代人在 20 多岁时购买了他们的第一套房子，但今天同等年龄的人更有可能在 30 多岁时购买，就像他们更有可能推迟购买一样他们的孩子。如果你比较 40 岁以上人群的房屋拥有率，你会发现这些比率与过去大体相同。